Het verkoop proces van De Koepel

Er zijn momenteel veel vragen over de stand van zaken rond de verkoop en de herontwikkeling van de Koepel. Met onderstaand stuk willen wij graag wat helderheid creëren rond de procedure die wordt gevolgd. Helderheid is van belang omdat de procedure uiteindelijk bepaalt wie de koper van de Koepel wordt, op welke manier de herontwikkeling vervolgens wordt vormgegeven en welke invloed de Wijkraad daar op heeft.

Wat is er de afgelopen 2 jaar gebeurd en wat is de huidige stand van zaken? Een overzicht:

Over de herontwikkeling van het complex de Koepel hebben Rijk Vastgoed Bedrijf (RVB) en de Gemeente Haarlem in oktober 2014 gezamenlijk een nota van uitgangspunten (SOK) gesloten . Aanleiding was de voorgenomen verkoop van het complex door het Rijk. In de SOK is onder andere opgenomen dat Rijk en Gemeente de Nota van Ambities en Eisen opstellen.

De Nota van Ambities en Eisen vormt het kader voor de bestemmingsplanwijziging die na verkoop gestart zal worden, dit ten behoeve van de te realiseren herontwikkeling. In de eisen is vastgelegd aan welke ruimtelijke, stedenbouwkundige en programmatische eisen de herontwikkeling moet voldoen.

Het beoogd resultaat is De Koepel te herontwikkelen tot een aantrekkelijk gemengd stedelijk gebied dat aansluit op de omgeving.

Na vaststelling van de Nota van Ambities en Eisen door de Gemeenteraad, publiceerde het RVB het “biedboek”(biedboek.nl). Daarmee startte het RVB formeel de verkoopprocedure. De volledige procedure zou naar verwachting negen maanden in beslag nemen. Na verkoop treedt de koper in overleg met de Gemeente over de bestemmingsplanwijziging die noodzakelijk is om het “winnende” plan mogelijk te maken.

Wanneer het bestemmingsplan is opgesteld, wordt het door het College van B&W vrijgegeven voor zienswijzen en vervolgens aan de Gemeenteraad voorgelegd ter vaststelling.

Vooruitlopend op de verkoopprocedure van het Rijk, diende stichting Panopticon bij het College van B&W recent een plan voor herontwikkeling van de Koepel in. Het plan van Panopticon past binnen de ambities voor de herontwikkeling van het complex de Koepel.

Het Rijk bleek vervolgens niet bereid de Nota van Uitgangspunten of de selectiecriteria zo aan te passen, dat universitair onderwijs onderdeel van de in te dienen plannen moet zijn. Het Rijk is wel bereid het complex De Koepel te verkopen aan de Gemeente, gericht op directe doorverkoop aan stichting Panopticon, een zogeheten AB-BC constructie. Het Rijk geeft ook aan eerder aan zo’n constructie te hebben meegewerkt.

Echter bij de laatste vergadering van de Commissie Ontwikkeling van 23 juni ging de Commissie hier niet mee akkoord. De Commissie wil de andere (elf) plannen ook zien voordat aan de verkoop aan Panopticon wordt besloten. De eis die de Gemeente eerder stelde, dat aan alle ingediende plannen een maatschappelijke relevantie ten grondslag ligt, blijft gehandhaafd.

Kortom, alleen plannen met een maatschappelijke relevantie kunnen (net als Panopticon) gebruik maken van de AB-BC constructie. Kort samengevat houdt dit in dat de Gemeente de Koepel koopt en direct doorverkoopt aan de geselecteerde partij.

Dus: wanneer de Gemeenteraad voor één van de elf partijen kiest, dan vallen alle andere 10 kandidaten af. Wij als Wijk gaan vervolgens met de kopende partij in gesprek.

Toch kan er ook een andere situatie ontstaan. Die situatie is voor alle Haarlemmers en ons als Wijkbewoners verre van ideaal. Mocht de Gemeenteraad namelijk geen van de elf plannen (waaronder Panopticon), goedkeuren en geen gebruik maken van de AB-BC constructie, dan treedt het “normale” verkoopproces in werking zoals Rijks Vastgoed dit heeft opgezet.Dat houdt in dat technische- en selectiecommissies aan de slag gaan en Haarlemmers/wijkbewoners pas na de gemaakte keuze te zien krijgen wat er met de Koepel gaat gebeuren. Het risico dat een grote vastgoedpartij het terrein naar eigen idee vol kan bouwen, is dan aanwezig. Pas achteraf kan bezwaar gemaakt worden en ervaring heeft ons geleerd dat dit weinig productief is.

De Wijkraad wil bij voorkeur een transparant proces waarin naast de architecturale ook sociale elementen als acceptatie door de directe omgeving en het bijdragen aan de sociale cohesie zouden moeten worden meegewogen.De komende 3 maanden moet duidelijk worden of de Gemeente gebruik gaat maken van de AB-BC constructie en welke partij daarvoor in aanmerking komt. Panopticon is één van die partijen. Volgens onze informatie zijn het er in totaal 11. Niet duidelijk is of alle 11 partijen voldoen aan de criteria van bijvoorbeeld de maatschappelijke relevantie. Ook is niet duidelijk of de financiering van die initiatieven kans van slagen heeft. Omdat Panopticon de plannen openbaar maakt, lijkt zij de enige partij. Om aan alle misverstanden een eind te maken: formeel is dat niet zo.

Tot slot.

Wellicht ter geruststelling, in ieder geval ter informatie, het volgende.De  minimumeisen voor herontwikkeling van de Koepel zijn zowel ruimtelijk als programmatisch van aard. Ze zijn opgesteld op basis van ambities en kernkwaliteiten zoals die in het zogenaamde ambitiedocument zijn geformuleerd en vastgelegd.

In het kort komen ze hier op neer:

Ruimtelijk/ stedenbouwkundig 

• Het huidige voorplein krijgt een verblijfsfunctie zonder parkeerplaatsen. Binnen de gevangenismuren mogen niet meer dan 50 parkeerplaatsen op het maaiveld worden gerealiseerd.
• De buitenruimten en de over het terrein doorgaande rou
• De begane grond van het koepelgebouw krijgt (in ieder geval deels) de functie horeca, publieksfunctie en/of maatschappelijke functie. Deze functies zijn (tevens) voor publiek toegankelijk via de binnen- ruimte.
• Ruimtes rondom en grenzend aan het Koepelgebouw zijn openbaar toegankelijk.
• Eventueel nieuw toe te voegen bouwvolumes zijn niet hoger dan 13,5 meter (goothoogte cellenring) gemeten vanaf de begane grondvloer van de Koepel. Er geldt een binnenplanse afwijkingsbevoegd- heid om incidenteel gebouwen met een vijfde laag (tot 16 meter bouwhoogte gemeten vanaf de begane grondvloer van de Koepel) mogelijk te maken, onder de voorwaarde dat dit geen nadelig effect heeft ten aanzien van bezonning of privacy ten opzichte van de omliggende woonbebouwing.
• Minimaal 45% van het te verkopen perceel blijft onbebouwd.
• De bestaande hoogte en materialisering van de gevangenismuren dienen gehandhaafd te blijven. Wel 
dient er minimaal één openbaar toegankelijke doorgang te komen in de muur aan de zijde van de Papentorenvest

Programmatisch  

• Voor alle bebouwing (bestaand + toe te voegen) met uitzondering van het koepelgebouw, geldt dat de begane grond voor maximaal 50% wordt bestemd voor wonen (inclusief eventuele entrees en opgan- gen). Op de verdiepingen is de woonfunctie volledig toegestaan.
• Voor het koepelgebouw geldt dat de onderste ring met cellen grotendeels niet-woonfuncties moet huisvesten. Maximaal 25% van het oppervlak van de onderste ring mag worden bestemd voor de functie wonen. Op de verdiepingen van het gebouw is de woonfunctie volledig toegestaan.

Voor de herontwikkeling van het te verkopen perceel worden een aantal functies uitgesloten. De volgende functies zullen dan ook planologisch niet mogelijk gemaakt worden.

Functies met een van de maatschappij en de omgeving afgesloten karakter Voorzieningen voor gokken c.q. seinrichtingen, opslag als hoofdfunctie.  Ook retail is in principe niet gewenst en slechts bij uitzondering en dan alleen kleinschalig 
mogelijk. Dit onder de voorwaarden dat de retailactiviteiten bij (een van) de hoofdfunctie(s) aansluiten én daar puur ondersteunend aan zijn.